O mercado de aluguel de imóveis no Brasil passará por mudanças com a reforma tributária. A renda obtida com aluguéis, que até agora era tributada apenas pelo Imposto de Renda, também será incluída na nova cobrança sobre o consumo. O impacto, porém, não será igual para todos: tudo dependerá se o proprietário do imóvel é pessoa jurídica ou pessoa física — e, neste último caso, somente se certos “gatilhos” forem acionados.
A aplicação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre os rendimentos vindos de aluguéis não será imediata. A CBS começará a valer em 2027, enquanto o IBS só entrará em funcionamento em 2029.
O que muda para o proprietário pessoa física?
Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP (Sindicato da Habitação), ressalta que, até o momento, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre os rendimentos, com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%. “A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”, explica Bushatsky.
Esses gatilhos envolvem duas condições simultâneas: receita anual com aluguel superior a R$ 240 mil (ou mais de R$ 20 mil por mês) e locação de três ou mais imóveis distintos. Há ainda uma alternativa: mesmo que o limite de R$ 240 mil não tenha sido ultrapassado no ano anterior, se a receita com aluguel atingir R$ 288 mil no ano atual (20% acima do gatilho), o locador também será enquadrado no regime do IBS/CBS.
Florence Haret Drago, professora conferencista do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e sócia da área tributária no NHM Advogados, explica que, caso o locador pessoa física não se enquadre nos critérios definidos, continuará pagando apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo. “A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial.”
E para as pessoas jurídicas?
Para empresas que atuam com aluguel de imóveis, a reforma trará uma nova cobrança: a receita gerada com aluguéis passará a ser considerada prestação de serviço, sujeita à incidência de IBS/CBS. Atualmente, uma pessoa jurídica que aluga imóveis paga tributos como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. No regime de lucro presumido, a carga tributária efetiva sobre aluguéis varia entre aproximadamente 11,33% e 14%.
Com o novo regime, estima-se que a alíquota combinada de IBS/CBS sobre essa receita fique entre 25% e 30%. Ao somar os tributos já existentes, o impacto bruto pode chegar a até 37,38% sobre a receita, antes da aplicação de créditos. Apesar disso, a reforma prevê um alívio parcial por meio da não cumulatividade plena, permitindo que as empresas deduzam integralmente os tributos pagos ao longo de todas as etapas da produção. Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista e sócio do escritório Gaia Silva Gaede Advogados, acrescenta: “Isso significa que a empresa locadora poderá abater do imposto devido parte do IBS/CBS pago em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração”.
Alternativas para reduzir impactos
Para moderar o impacto, a reforma estabeleceu mecanismos como a redução de 70% na base de cálculo de IBS/CBS aplicáveis à locação e um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial. Para contratos firmados até 16/01/2025, foi criado um regime opcional de transição, onde locadores podem optar por recolher 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social.
João Pedro Ramos Garcia, sócio e especialista em tributação no escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, avalia que o regime de transição funciona como uma “válvula de segurança” para contratos antigos. “A alíquota transitória de 3,65% pode servir como um amortecedor temporário para contratos antigos, mas elimina créditos e tem prazo definido para terminar, o que pode antecipar renegociações”, aponta.
Impacto para inquilinos e obrigações
Para inquilinos pessoa jurídica, o locatário poderá usar créditos do IBS/CBS embutido no aluguel para abater parte do tributo de suas operações. Já para inquilinos pessoa física, não existe, no desenho atual da reforma, um mecanismo de compensação direta ou crédito. “Não existe, no desenho atual da reforma, um mecanismo de compensação direta ou crédito para o locatário pessoa física. Ele não é contribuinte do imposto, é consumidor final”, afirma Bushatsky.
Por fim, a padronização via Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tornará a fiscalização mais eficiente. Divergências entre contrato, nota fiscal e cadastro no CIB poderão ser motivos de autuação. Além disso, a mudança pode justificar pedidos de revisão contratual com base no artigo 317 do Código Civil, conforme ressalta Florence Haret Drago: “A jurisprudência dos tribunais reconhece que fatos inesperados e relevantes — como mudanças legislativas significativas, incluindo alterações tributárias — podem justificar a revisão contratual, quando tornam a execução excessivamente onerosa para uma das partes”.
